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不動産用語集

不動産用語集
用語 説明
アスベスト
アスベスト
珪酸(けいさん)マグネシウムを主成分にした繊維状の鉱物で、耐熱材、耐火断熱材、絶縁材、補強材など幅広い建築材料などに使われてきた。ギリシャ語で「不滅の」という意味を持ち、日本語では「石綿」ともいう。直径1ミクロン以下の細長い微細な繊維を吸い込むと、石綿肺、ガンなどの病気の原因となり、人体に有害なことから、新築時はアスベストは使用されなくなりつつある。その一方で、建物解体時の飛散防止対策や処理方法が問題になっている。
頭金
あたまきん
住宅などを新築したり購入する場合に、建築費や購入代金のうち金融機関からの借金で支払う金額を除いた部分のこと。本来は、引渡しまでに現金で用意しなければならない自己資金の一部になるが、頭金相当額を身内の借金や社内融資などで賄うこともある。頭金不足の人向けに、分譲住宅の売主が通常のローンに加えてノンバンクなどの「頭金クレジット」を付けることもある。なお頭金には分割払いの最初に支払うお金という意味もある。
位置指定道路
いちしていどうろ
建築基準法上の「道路」のひとつ。新しく開発された分譲地などの幅4m以上の私道で、特定行政庁が道路位置の指定をしたもの。ミニ開発で、袋小路状の私道の周りを建売住宅が取り囲んでいるようなケースによくある道路。道路位置の指定を受けるには、公道との交差部に有効な隅切りがあること、側溝を設けること、一定以上のこう配がないことなど、特定の技術的な基準に適合することが条件。位置指定を受けるまで建築確認は取れない。
一般媒介契約
いっぱんばいかいけいやく
媒介契約の一種で、複数の業者に重ねて仲介を依頼できるもの。並行して依頼している業者にほかの業者を明らかにする義務のある「明示型」と、伏せておける「非明示型」がある。一昔前は媒介契約といえば「非明示型」が多かった。自分で発見した相手と取引することも可能。売り手にとっては有利な条件で取引できる機会が増えるメリットがあるが、業者側から見るとほかの業者に先を越されるおそれがあり営業活動で熱意に欠ける面がある。
井戸工事
いどこうじ
手掘りとボーリングの2種類があり、現在では後者が主流となっている。 手掘りは素人でもできるが採掘場所の選び方が難しい。井戸水が出たら地上までポンプで汲み上げる。
印紙税
いんしぜい
不動産売買契約や借地権の設定契約、工事請負契約、ローン契約などの契約書を作成するときに、取引金額に応じて課税される。作成した契約書1通ごとに所定の印紙をはりつけて、消印することで納税する。いわゆる領収書の印紙も同じ。納税の義務は契約の当事者双方にあり、不動産取引では2通作ってそれぞれ折半するのが一般的。印紙税を納めなくても契約の効力には何ら影響しないが、納税しないと印紙税法上の罰則がある。
売主
うりぬし
取引態様の1つで、買主にとって売買契約を結ぶ相手のこと。新築マンションや建売住宅の場合は、不動産会社(宅建業者)が売主。中古住宅の場合は、個人が売主のケースが多い(不動産会社の場合もある)。通常は、不動産の売主と所有者は同じだが、時には所有者の代理人が売主になっていることもある。登記簿上の所有者と売主が一致していない場合は、売買契約の際、売主が所有者からの委任状を持っているかを確認することが重要。
おとり広告
おとりこうこく
不動産を探している客を自社店舗へ誘導するために、実際には取引できない物件の広告を出すこと。架空の物件をでっち上げる場合と、物件は存在していても売主に取引の意思がなかったり、取引の対象とは成り得ない物件を出す場合がある。広告を見て問い合わせたり来店しても、営業担当者が該当する物件の詳しい情報を出さず、「もう売れた」などといって別の物件に振り向けられる。不動産公正取引協議会の表示規約で禁止。
買い替え特約
かいかえとくやく
買い換えで先に購入物件を決めた場合、残金決済までに自宅が売れなければ代金の支払いができない。そんなケースに備えて、購入物件の売買契約書に「予定の期日までに自宅が○○万円以上で売れない場合は、契約を白紙撤回する」旨の特約条項を入れること。予定の期日と金額を明記しておくことがポイント。売主にとっては売却の時機を逸するなどのリスクになるので、必ずしも同意してくれるとは限らない。双方の話し合いで決める。
買い替え特例
かいかえとくれい
不動産を売って、一定の期間内に代わりの不動産を買うこと、つまり買い換えを行った場合、売却した不動産に対する譲渡税を繰り延べるという制度。マイホームの買い換え特例、事業用財産の買い換え特例などいくつかの種類がある。「課税の繰り延べ」というのは、あくまでも買い換えた時点では「譲渡がなかったものとみなす」ということ。課税時期を先に伸ばすだけで、次に売却するときにはあらためて課税されることに注意。
解約手付
かいやくてつけ
手付金の性格の1つ。売買契約の相手方が契約の履行に着手する前までは、手付金を支払った買主が手付金を放棄するか、売主が手付金の2倍の金額を買主に返すことで自由に契約を解除できるというもの。前者を「手付流し」、後者を「手付倍返し」ともいう。履行の着手というのは、買主の場合は代金の一部を内金として支払った時点、売主の場合は引き渡しの日程を決めて残金決済と登記手続きの準備をした段階などがそれに当たる。
瑕疵担保責任
かしたんぽせきにん
購入したり新築した住宅に、引き渡しの時には気づかなかった欠陥=瑕疵があった場合に、一定の期間中に売主や施工会社の責任を追及できること。売買契約では、瑕疵を知ってから1年以内なら売主に損害賠償や契約解除を要求できる。請負契約では引き渡し後、5年間(マンションなどは10年間)は施工会社に修繕・補修の請求が可能。従来はこの期間を特約で短縮していることが多かったが品確法で長期保証が義務づけられた。
仮登記
かりとうき
所有権保存登記や所有権移転登記などの本登記をする前に、あらかじめその順位を確保するために行う予備的な登記のこと。一定の要件がそろったときに本登記を請求できる。たとえば売買の予約をしている場合は、登記簿に「所有権移転請求権仮登記」といった形で記されている。仮登記のある不動産を第三者が購入して所有権移転登記をすることは可能だが、もともとの仮登記の権利者が本登記をした場合には、第三者の所有権は抹消される。
基準地価
きじゅんちか
公示地価と並ぶ公的な地価指標のひとつ。都道府県知事が、国土法による土地取引の規制をスムーズに進めるために調査して公表するもの。毎年7月1日時点に各都道府県ごとに地価調査を行い、9月中旬に国土交通省がまとめて発表する。公示地価と同様に、住宅地、商業地、工業地などの用途地域ごとに、各地区の基準地(市街化区域では1平方キロメートルに1地点)が選ばれ、1平方メートル当たり単価で表示される。
既存宅地
きぞんたくち
市街化調整区域では原則として住宅は建築できないが、都市計画の施行 前に宅地であった土地などについては例外と見なされ、建築が可能となる。これを一般に既存宅地という。
供託
きょうたく
家主や地主が家賃・地代を受け取らない時に、法務局などの供託所に金銭を預けること。賃料の値上げ要求に反対して、従前の金額を支払おうとしても家主が受け取りを拒否する場合など、債務不履行で不利益を得ないための手段になる。厳密には、このタイプを「弁済供託」といい、他に民事執行手続きに伴う「執行供託」、損害を担保するための「保証供託」、公職選挙法による立候補や商号の仮登記のための「没収供託」がある。
クーリングオフ
くーりんぐおふ
訪問販売による強引なセールスなどから消費者を保護するために設けられた制度で、一定の条件の下で売買契約を無条件に解除できるというもの。その条件は、売主が不動産会社などの宅建業者で、かつ契約が行われた場所が「宅建業者の事務所等」以外であること。また、契約解除をするには、売主からクーリングオフ制度について説明した書面をもらってから、8日以内に内容証明郵便などで契約を白紙撤回する旨の通知をする必要がある。
競売物件
けいばいぶっけん
ローン破たんなどで債務の履行ができずに差し押さえられた不動産を、地方裁判所が競売にかけて売却する物件のこと。一定の期間を決めて入札を受け付け、公示した最低入札価格以上で一番高く入札した人が購入できる「期間入札」と、期間中に入札が1件もなく売れ残った物件を先着順で任意に売る「特別売却」がある。一般市場価格より安く手に入れられるといわれるが、権利関係が複雑なケースが多く、綿密な事前調査が必要。
原状回復
げんじょうかいふく
賃貸物件の退去時に、借主が室内に設置した造作などを自ら取り除いて貸主へ返還すること。住んで古くなった部屋を、契約当時の状態に戻すことではない。国土交通省のガイドラインでは「賃借人の故意・過失、善管注意義務違反、その他通常の使用を超えるような使用による損耗・毀損を復旧すること」と定義している。この考え方に従って、借主の不注意で壊したり汚した部分を修繕することも、原状回復に含むのが現在では一般的。
建築確認
けんちくかくにん
建築主は工事に着手する前に、その建物が法律・条例に適合しているかどうか、行政に確認してもらわなければならない。その手続きを一般に建築確認という。都市計画区域内では必ず必要だが、都市計画区域外では不要な場合が少なくない。
建築条件付土地
けんちくじょうけんつきとち
土地を売るに当たって、一定期間内に特定の建設会社と建築請負契約を結ぶことを条件にしているもの。本来、土地の売買に建築条件を付けることは独禁法違反になるが、次の場合のみ許される。(1)土地売買契約後3か月以内に建築請負契約が成立することを停止条件とすること(2)請負会社は土地の売主、その子会社、代理人に限ること(3)建築条件が成立しない場合は預かり金などを返還し、契約を白紙撤回すること。
建ぺい率
けんぺいりつち
住宅の規模(広さ)に対する規制を示す基準のひとつで、敷地面積に対する「建築面積」の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、建ぺい率60%地域の150平方メートルの敷地には[150平方メートル×60%=90平方メートル]となり、建築面積90平方メートルまでの建物が建てられる。なお、近隣商業地域と商業地域で防火地域内にある耐火建築物などについては、一定の割合で建ぺい率の割合が緩和される措置もある。
容積率
ようせきりつ
住宅の規模(広さ)に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、容積率200%の地域で敷地面積150平方メートルの場合[150平方メートル×200%=300平方メートル]となり、延床面積300平方メートルまでの建物が建てられる。ただし、前面道路が12m以下の場合は、用途地域によって一定の規制を受ける。また、住宅の地下室は条件によって不算入にできる。
権利金
けんりきん
賃貸借契約をする場合に、地主や家主に対して支払うのが権利金。借地権を設定するための対価、または家賃や地代の前払いという性格を持つ。いずれの場合も、借り手が立ち退いた時に貸し手からの返還は不要。権利金が更地価格の1/2を超えると、貸し手側に所有権の売却益と同様の不動産譲渡税がかかる。借地権を売却するときは、権利金に相当する金額が借地権価格になる。借地権価格は更地価格の6〜9割で大都市圏ほど高い。
更新料
こうしんりょう
賃貸借契約の更新をする際に支払う一時金の一種。借地借家法上に明確な規定があるわけではないので、仮に賃貸借契約書に更新料にかかわる条項がなければ、借り手は更新料を支払う義務はない。契約書に明記してあれば、支払わないと契約違反になる。貸家の場合は新規家賃の1〜2か月分の更新料をあらかじめ契約書に盛り込んでいることが多い。借地契約では地代ではなく、更地価格(時価)の1割前後の更新料を請求するケースが多い。
固定資産税
こていしさんぜい
毎年1月1日時点で土地・家屋の所有者として固定資産課税台帳に登録された人に課税される市町村税。保有税の1つ。新築家屋は取得した翌年から課税。中古住宅や土地を買った場合は前所有者(売主)に課税されるが、通常は購入した日を境に新所有者(購入者)按分して負担する。標準税率は1.4%で、市町村によって最高2.1%まで変更可能。また敷地面積200平米以下の土地は評価額が減額。居住用家屋の特例もある。
固定資産税評価額
こていしさんぜいひょうかがく
固定資産税を計算する基になる価格のこと。都市計画税、不動産取得税、登録免許税、相続税の計算の基準にもなる。全国の市区町村や都税事務所に、土地と建物それぞれの課税台帳があり、土地一筆ごと、家屋一軒ごとの評価額が登録されている。土地の固定資産税評価額は3年に1度評価替えが行われ、現在は公示地価の7割の水準が目安。なお、実際の固定資産税の税額計算では評価額に一定の操作をした課税標準額が使われる。
採草放牧地
さいそうほうぼくち
農地法の対象となる農地は、地目が「田」「畑」となっているもののほかに、「採草放牧地」も含まれる。これは畜産等で採草や放牧に使われている土地なら、たとえ地目が山林などでも農地法を適用しますよ、ということを意味している。
更地
さらち
建物、構築物、工作物などが建っていない「まっさら」な状態の宅地のこと。また、借地権や地役権などの私法上の権利が付いておらず、購入後に自由に建築できる状態になっている(抵当権や建築基準法・都市計画法など公法上の制約があっても更地になる)。実際の不動産市場では、更地状態の売地は少ない。なお、私法上の権利が無くても、宅地の所有者が自己所有の建物を建てている場合は「建付地(たてつけち)」という。
市街化区域
しがいかくいき
都市計画区域内ですでに市街地を形成している区域(既成市街地)と、線引きが行われた時点で以後10年以内に優先的に市街化を図るべきとされた地域を「市街化区域」という。同区域内では用途地域が定められ、道路・公園・下水道などのインフラを重点的に整備するとともに、土地区画整理事業や市街地再開発事業などが実施される。また、一定の開発行為には許可が必要。農地転用許可は不要で、農地委員会への届け出のみで転用可。
市街化調整区域
しがいかちょうせいくいき
都市計画区域内のうち、市街化を抑制する地域に指定されているエリアを「市街化調整区域」という。原則として開発することは禁じられている。開発や農地転用にも許可が必要。建物は、農林漁業用など限られたものしか許されず、住宅は原則として建てられない。不動産公取協の表示規約では「市街化調整区域。宅地の造成及び建物の建築はできません」と16ポイント(約5.6mm)以上の文字で表示することが義務づけられている。
敷金
しききん
賃貸借契約で、借り手が家賃を滞納したり、部屋の造作を壊すなどした場合の損害賠償の支払いを担保するために、家主に対して預けるお金のこと。保証金と同じ性格だが、敷金としての相場は家賃の1〜3か月分。契約が終了した時、滞納や修理が必要な損害を与えないかぎり無利息で全額返還されるのが原則。部屋の改装費用を差し引いて返還する家主もいるが、常識的な使い方で経年変化した分の改装費まで借り手が負担する義務はない。
地鎮祭
じちんさい
工事を始める前に敷地を祓(はら)い鎮める祭事のこと。敷地の中ほどに四本の青竹、斎竹(いみだけ)を立ててしめ縄を張り、中央に祭壇を設けて神事を行う。施主、工事関係者が参会し、神主が儀式を進めるのが一般的。施主はお供物と神主への謝礼を用意する。お供物には野菜、果物、魚、酒、水、塩、米をそろえることもあるが、簡略化するケースも少なくない。謝礼の額は2〜5万円程度で、「初穂料」や「玉串料」と書いたのし袋に入れる。
私道負担
しどうふたん
土地や一戸建てで前面道路が私道の場合、売買する時にその私道に関して何らかの負担がある場合をいう。通常は、土地の一部として私道が含まれるかどうかで表される。単独所有の場合は「私道負担20平方メートル」などと広さが出ており、周辺の所有者と共有の場合は「私道100平方メートル、持ち分5分の1」という具合に私道全体の面積と持ち分比率が出ている。また、取引対象の面積には含まれなくても、私道の通行料の負担があるケースもある。
地元相場
じもとそうば
農村において、地元の人同士が土地取引をする際に基準とする相場のこと。都会人にはその実態がわかりにくく、地元の人以外に運用されることは少ない。 自分の足で土地を探す場合は、それに近い価格で農家から譲ってもらえる可能性はある。
借地権
しゃくちけん
建物の所有を目的に、地主から土地を借りて使用する権利のこと。借地権の契約期間は最低30年以上。借地人が更新を求めた場合、同一の条件で契約を更新しなければならず、更新後の契約期間は1度目が20年以上、2度目の更新以降は10年以上。地主が契約更新を拒絶できるのは正当事由がある場合のみ。定期借地権と区別するために普通借地権ということもある。また、借地権には、地上権と土地賃借権の2つの種類がある。
重要事項説明
じゅうようじこうせつめい
不動産の売買契約や賃貸借契約に先だって、不動産会社が取引相手や当事者に対して契約に関する重要な事柄を説明すること。省略して「重説」。不動産の取引についての専門知識がない一般消費者でも内容を十分に理解したうえで契約できるようにして、のちのちのトラブルを未然に防ぐために宅建業法で設けられた制度。宅建主任者が主任者証を提示したうえで、「重要事項説明書」を交付して説明することが法律で義務付けられている。
取得時効
しゅとくじこう
他人の所有しているものを自ら所有者のように占有して一定期間たった場合に、所有権の取得を認める制度。何の争いもなく公然と所有する意思を持って支配していれば、最初から自分のものだと信じている「善意無過失」の場合は10年、他人のものだと知っている場合でも20年で取得時効が完成する。占有開始後に第三者に賃貸しても占有は継続する。裁判上の明け渡し請求や、差押えなどの時効の中断事由がない限り、時効は成立する。
浄化槽
じょうかそう
下水道が完備していない地域でトイレを水洗にする場合、この装置が必要 になる。単独浄化槽は、し尿のみを処理するもので、浄化能力はさほど高くない。合 併浄化槽は同時に処理するもので、その装置に対して補助金を交付する自治体が多くなってきている。
所有権移転登記
しょゆうけんいてんとうき
土地や中古住宅の売買、贈与・相続などによって所有権が移った時に行う登記。所有権移転登記をするには、売主と買主連名の登記申請書を提出する。添付書類は、売買契約書の写し、売主の権利証、印鑑証明書、買主の住所証明書など。相続の場合は戸籍謄本や遺産分割協議書が必要。土地売買による所有権移転登記の登録免許税は「固定資産税評価額×1%」(07年度まで)。特定のマイホームの場合は税率が0.3%に軽減される(08年度まで)。
接道義務
せつどうぎむ
建築基準法でいう「道路」とは幅員が4m以上のものを指す。さらに行政が設定した道路に限られている。都市計画区域内では以上の要件を満たした道路に2m以上接した土地でなければ、原則として家を建築することはできない。ただし都市 計画区域外では必ずしも接道義務はない。
専属専任媒介契約
せんぞくせんにんばいかいけいやく
専任媒介契約のバリエーションの一種で、依頼者は仲介を依頼した業者が見つけた相手方としか契約できない。自分で取引相手を見つけて契約することも制限される。契約期間は3か月以内。依頼者側の縛りがきつくなる代わりに仲介会社の義務も厳しくなる。契約を結んだ翌日から5日以内に指定流通機構(レインズ)に物件を登録、1週間に1回以上の文書による活動報告も義務づけ。媒介契約の中でもっとも速やかな成約が期待できる。
専任媒介契約
せんにんばいかいけいやく
媒介契約の一種で、仲介を依頼できる業者が1社に限られる形式。自己発見取引は可能。依頼を受けた業者は、契約を結んだ翌日から7日以内に指定流通機構(レインズ)に登録して登録済み証を交付しなければならない。また、2週間に1回以上の割合で活動状況について文書で報告するなど、積極的に取引相手を見つける努力をするように義務づけられており、一般媒介契約に比べて熱心な活動が期待できる。有効期間は3か月以内。
相続登記
そうぞくとうき
相続が発生して、亡くなった人(被相続人)が所有している不動産を相続した場合に所有権移転登記をすること。手続きには、被相続人の戸籍謄本や遺言書など相続人を特定するための書類、遺産分割協議書など遺産の分配を証明するものが必要。相続登記には期限がなく、申請する義務もないが、速やかに登記を実行しておいたほうが賢明。登録免許税は相続税評価額の0.2%(2006年度末まで。本則の税率は0.4%)。
宅地建物取引主任者
たくちたてものとりひきしゅにんしゃ
道府県で行う宅地建物取引主任者資格試験に合格し、不動産取引の2年以上の実務経験を持つなどの要件を認められて、宅建主任者証(有効期間5年)の交付を受けた人のこと。宅建業法では、不動産会社の事務所には従事者5人に1人以上、案内所には1人以上の専任の宅建主任を置くことを義務づけている。宅建主任者の業務は主任者証を提示して重要事項説明をしたり、重要事項説明書や契約締結後の書面に記名なつ印することなど。
宅建業免許番号
たっけんぎょうめんきょばんごう
不動産会社は、事務所の見やすい場所に免許事項を記載した標識を掲示することが法律義務。この標識の最初に「国土交通大臣免許(1)○○号」「東京都知事免許(9)××号」と出ているのが免許番号。複数の都道府県にまたがって事務所がある場合が国土交通大臣免許、1つの都道府県内にある場合が都道府県知事免許。カッコ内の数字は免許の更新回数を示す。更新は1996年以降は5年に1度、それ以前は3年に1度の間隔。
反歩
たんぶ
農村でよく使われる田畑や山林の取引単位で、300坪とほぼ同じ面積。 その10倍の約3000坪を1町歩、10分の1の約30坪を1畝という。
仲介
ちゅうかい
不動産取引の当事者、つまり売主と買主、貸主と借主の間に立って、取引を仲立ちすること。取引態様の1つで、媒介ともいう。いわゆるブローカーと同じ。仲介をする不動産会社を仲介会社という。売主と買主の間に立つ仲介会社は、必ずしも1社とは限らず、複数の会社が介在することも珍しくない。取引が成立した場合は、仲介会社に仲介手数料を支払う。売買の場合は、最大で価格の3%プラス6万円。賃貸借の場合は賃料の1か月分。
仲介手数料
ちゅうかいてすうりょう
仲介会社の媒介などによって不動産の取引をしたときに、業者に支払う報酬のこと。媒介報酬ともいう。宅建業法では成功報酬主義が取られているので、売却や物件探しの依頼をしても取引が成立しなければ支払う必要はない。仲介手数料の金額の上限は宅建業法で決められている。売買(取引金額が400万円超)の場合は「取引金額×3%+6万円」以内。課税業者の場合、これに消費税がかかる。そのほかの取引の報酬額は別表の通り。
抵当権
ていとうけん
金融機関が不動産を担保に融資するときに、いわゆる「借金のかた」として設定する担保権のこと。借り手が返済できなくなった場合に、抵当権を実行して任意処分や競売などによって債権を回収する。地上権や永小作権なども抵当権の対象になる。厳密には普通抵当権と根抵当権があり、単に抵当権という場合は特定の債権を保全するための普通抵当権を指す。住宅ローンを借りる時は金融機関と抵当権設定契約を結び、登記簿に登記される。
手付金
てつけきん
売買契約のときに買主から売主に支払われるお金。代金の1〜2割が一般的。単なる代金の前払いとは違い、特別な意味を持つ。手付金には、証約手付、違約手付、解約手付という3つの性格があり、特に定めがない場合や売主が不動産会社などの宅建業者の場合には解約手付とみなされる。宅建業者は、売買代金の2割以上の手付金を受け取ってはならない。また、手付金額が2割以下でも一定の前金保全措置が法律で義務づけられている。
登記簿
とうきぼ
不動産では、土地・建物にかかわる権利関係を法的に登録する台帳のこと。登記簿に登記していないと、第三者に対抗できない。登記簿は土地、建物それぞれにあり、中身は表題部、甲区、乙区に分かれている。表題部には、土地登記簿の場合は所在地の地番、地目、地積など、建物登記簿の場合は家屋番号、構造、床面積などが出ている。甲区には、所有権にかかわる事項、乙区には抵当権などの所有権以外の権利に関する事項が含まれる。
登記簿面積
とうきぼめんせき
登記簿に登記されている面積のこと。土地の登記簿面積(地積)と実測面積は異なることがあるので、測量が必要。また、建物の登記上の床面積は一戸建て(一般建物)とマンション(区分所有建物)によって違う。一戸建ては、壁の中心線で囲まれた面積を表す「壁心面積」。マンションの場合は、壁の表面から内側の面積を表す「内法面積」。内法面積は壁心面積よりも壁の厚さ分だけ狭くなる。登記簿面積と実際の面積の違いに要注意。
道路斜線制限
どうろしゃせんせいげん
都市計画区域内では、道路面の日照などを確保するため、建築物の高さを、前面道路の反対側境界線を起点とする一定こう配の斜線の範囲内に収めなくてはならない。この規制を「道路斜線制限」と呼ぶ。こう配の数値には2種類あり、住居系地域かそれ以外かで異なる。さらに、その地域の容積率の制限に応じて、前面道路から一定以上離れた部分については斜線制限から除外される規定や、2本以上の前面道路がある場合の緩和規定がある。
徒歩時間
とほじかん
現地から交通機関の最寄り駅や商店、学校、公共機関などへの歩いていく場合の所要時間は、不動産公取協の表示規約で、道路距離80mにつき1分を要するものとして計算することが定められている。1分未満の端数が出る場合は切り上げて計算する。たとえば500mの場合、[500m÷80m/分=6.25分]となり、表示は「7分」となる。信号や踏切の待ち時間、坂・階段の昇り下りによる時間のロスなどは計算上で考慮されていない。
縄延び
なわのび
登記簿に記載されている面積より実際の面積が多いこと。国土調査が終わっていない地域では、こういう田舎物件が珍しくない。なかには2倍以上の面積の開きがある物件も存在する。昔は税金を安くするため、面積を過小申告するケースが多かったからだ。物件に縄延びがあったら、まずは公簿面積と境界確認で判断すること。正確に測量してから渡せと言っても、田舎では拒否されるケースがほとんどであ る。縄延びがある物件は面積が広大になりやすく、物件価格より測量費用のほうが高くなりかねないからだ。
二項道路
にこうどうろ
未完成の新築マンションや建売住宅を購入した場合で、引き渡し前に完成した建物の施行状態をチェックする手続きのこと。注文建築でいう「施主検査」と同じ。念入りにチェックして、契約内容と違ったり、施行不良などがあった時には、この段階で修正してもらう。指定通りに直るまでは、契約条項の履行がないものとして、残金を支払わないほうがいい。なお、完成済みの建売住宅を販売するときに現地を案内することも内覧会という。
農地転用
のうちてんよう
農地を宅地などほかの用途に転換すること。農地法では、転用または転用を目的とした権利の設定・移転に対して規制を設けており、都道府県知事(4haを超える場合は農林水産大臣)の許可が必要。農地のまま権利移動する場合は、農業委員会の許可。別表のように農地転用の基準があり、農地の種類によって転用の難易度が異なる。ただし、市街化区域内農地(生産緑地を除く)の転用は、農業委員会への届け出のみできる。
売買契約
ばいばいけいやく
買主が購入申し込みをして売主が承諾すれば売買契約が成立する。口約束でも法的に問題ないが書面にするのが普通。不動産会社と取引する場合は、売買契約の前に重要事項説明が義務づけられている。大切な事柄はその段階で事前にチェックする。売買契約の際には、所有者や土地・建物の面積などが登記簿の内容と違いがないか、手付金など前金の金額や性格、代金の支払い方法や引き渡しの時期など、納得した上で署名なつ印すること。
付属建物
ふぞくたてもの
母屋以外に物件に付いている建物を指す。離れ、蔵、倉庫などがある。利用するうえで重要なので、不動産会社に状態を確認しておきたい。
不動産取得税
ふどうさんしゅとくぜい
不動産を取得した人に課税される都道府県税。この場合の「取得」には、購入のほかに、新築や増改築、交換、贈与、寄付などによって所有権を得た場合も含まれる。ただし、相続や法人の合併等による取得は非課税。本来は申告納税が原則(自治体により申告期限が異なる)。不動産取得税の課税標準は固定資産税評価額。標準税率は本則が4%。2012年3月31日までに取得した住宅は3%。住宅の取得には軽減措置がある。
フラット35
ふらっとさんじゅうご
独立行政法人・住宅金融支援機構が行う証券化支援事業によってサポートされた長期固定金利の住宅ローンの名称。支援の仕方によって「買取型」と「保証型」に分かれる。融資対象になる住宅には最低床面積や建設技術などの条件があるが、保証料と繰り上げ返済手数料は無料。団体信用生命保険の加入は任意で、別途保険料がかかる。金利が優遇される【フラット35】S(優良住宅取得支援制度)などのバリエーションがある。
間口
まぐち
敷地や建物を主要な方向から見た時の幅のこと。「フロンテージ」ともいう。主要な方向というのは、敷地や一戸建ての建物の場合は道路が面している側、マンションの場合は一番広い窓が付いたバルコニーがある側を指す。一般に間口が広いほうが使い勝手が良く、通風・採光に優れている。マンションの間口は一般的な3LDKで最低6mは確保したい。6.5mから7m以上が理想。間口の狭いものを「フロンテージ・セーブ型」という。
持ち分
もちぶん
複数の人で土地や建物の所有権を共有している場合に、一人当たりに割り当てられた権利のことを持ち分(共有持ち分。借地権の場合は準共有)という。一般の個人が購入するマンションでは、建物の共用部分や敷地については持ち分の共有。一戸建てで周辺住民との共有の私道がある時も、持ち分が関係してくる。単独の所有権と共有持ち分の場合では、不動産にかかわる税金についても、扱いが異なるので注意が必要。
床面積
ゆかめんせき
広告表示では、一戸建ては建物全体の延べ床面積、マンションは1戸の専有面積(壁心面積)を表すのが原則。専有面積には共用部分の面積は含まれていない。一方、税法上ではマンションの床面積の規定が違う。登録免許税などの国税は専有面積(内法面積)、不動産取得税や固定資産税などの地方税は、専有面積にマンション全体の共用部分の面積を専有面積割合で案分した面積を加えた面積になる。後者を「専用面積」と呼ぶこともある。
容積率
ようせきりつ
住宅の規模(広さ)に対する規制を示す数値のひとつで、敷地面積に対する延床面積の割合のこと。用途地域と都市計画の指定によって上限が定められている。たとえば、容積率200%の地域で敷地面積150平方メートルの場合[150平方メートル×200%=300平方メートル]となり、延床面積300平方メートルまでの建物が建てられる。ただし、前面道路が12m以下の場合は、用途地域によって一定の規制を受ける。また、住宅の地下室は条件によって不算入にできる。
リセットハウス
りせっとはうす
移築は古民家を解体して、ほかの場所に同じ建物を再現 すること。それに対して、リセットハウスは新築する際に古民家の部材を構造体の一部などに取り入れる方法で、現代風の建物でも内装に重厚感が出る。
利回り
りまわり
投資に対する利益の回収割合のこと。不動産では、投資額に対する年間の賃料収入の割合を「還元利回り(Capitalization Rate:キャップレート)」という。賃料収入から管理費や税金などの経費を除いた純収入を基に計算する場合を「実質利回り」「純収益率」「ネット・キャッシュフロー率」と呼ぶ。経費を引く前の総収入を基に計算する場合は「表面利回り」。また将来の売却益も含める時は「投資利回り」という。
ローン特約
ろーんとくやく
予定していた条件で融資を受けられなかった場合に備えて、売買契約書の中に入れる特約条項。内容は「指定の金融機関とローン契約が成立しなかった場合には契約を白紙撤回し、支払済みの前金を無利息で返還する」など。具体的な金融機関名、借入金額、年利、そのほかの返済条件等を明記することが重要。ローン特約がなかったり、あいまいな表現にしておくと、別の高金利の融資をあっせんされ契約せざるを得ない状況になるおそれもある。
路線価
ろせんか
都市部などにある主要な道路に面した土地の税務上の評価額を、1平方メートル当たりの単価で表したもの。相続税や贈与税を算出するときの基準になる。国土交通省が発表している公示地価の8割の水準を目安に専門家が評価して、国税庁が毎年夏ころに公表。全国の税務署や国税庁ホームページで路線価図を閲覧できる。全国約40万地点の標準宅地の平均路線価と、都道府県庁所在地の最高路線価は新聞で公表される。
 


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