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亀岡,古民家,不動産,新築,土地

亀岡,古民家,不動産,新築,土地

・農地法って?

■使用目的の制限

地目が「田」「畑」となっている土地、または実際の土地の使用が農地や採草牧草地の場合、 それらの土地を農地目的以外に使用することを制限しています。
地目の変更によって家を建てるなど他の目的で使用可能にすることができます。 自分が所有している土地であっても、農地を転用する場合は許可が必要です。
土地の広さにより地元の農業委員会または知事に地目変更登記を行い転用することが可能ですが、通常2〜5年かかります。 自宅脇の家庭菜園で使っていた小さな土地(地目が畑)を駐車場に転用する場合などの許可は早く下りることもあります。

■売買の制限

農地を農地のまま売買する場合、新しく農地を取得する人は審査が行われます。 審査は地元の農業委員会によって行われ、営農計画や登記簿謄本の提出とともに、 農地から遠くない場所に住んでいるか、農地の広さは十分かなどを見られます。 通常、許可が下りるには1年ほどかかり、長い場合には数年かかります。 この許可が下りないと登記を移すことができません。 本登記までの間は仮登記を行うことができるので、売買自体は行えるようになっています。

■売買と同時に使用目的を変更する際の制限

購入と同時に農地を農地以外の目的で使用する場合も土地の広さにより知事または農林水産大臣の許可が必要になります。 どのような土地でも転用が認められるわけではなく、住宅街の約150坪までの土地が認められるようです。 転用は、地目変更により可能になります。 なお、売買と同時に転用を行う場合は、かならず「農地法の許可を条件とする仮登記」を行うようにしましょう。 これを行うことにより、もしも転用が認められなかった場合は契約を解除することができます。

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・農振法って?

農振法とは「農業振興地域の整備に関する法律」の略で、 主に補助金を使って整備した農地や今後農地として利用する土地が農振地域に指定されています。 地目が農地(田・畑など)以外の山林や原野であっても農振法が適用されていることもあります。

農振地域に指定されていると、家を建てることはできなくなります。 どうしても家を建てたい場合は、役所にいって市町村長宛てに農振法適用の除外申請をする必要があります。 しかし、補助金を使っているため許可はなかなか下りないのが現状のようです。

農振法の規制がかかっている土地にはあまり手を出さないのが無難です。

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・河川法って?

1級もしくは2級河川に指定されている川沿いに建物を建てる場合、 ほとんどの土地で川岸より一定の距離を空けて建てるよう指定されています。

ここで気をつけないといけないのは、川幅が狭くても1級もしくは2級河川の指定を受けていることがあります。 これは1級河川の支流も1級河川となるためで2級河川においても同様です。 川岸から離す距離や制限については、その地域によって異なってきます。

1級もしくは2級河川の指定を受けていない河川であっても、 制限がある可能性もあるので役所で確認したほうがよいでしょう。

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・森林法って?

この森林法の中で知事は地域森林計画にて森林の整備(保全)についての計画を立てます。 自分の所有している土地がこの指定区域内の場合、自分の土地にある木々だからといって勝手に伐採することはできません。 また、根を掘る行為は伐採ではなく開発になり許可が必要になります。 いずれの場合も面積によって内容が異なってくるので役所に確認するようにしましょう。

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・文化財保護法って?

指定地域では、家を建てる前に試掘調査をしなければいけません。 この試掘調査で貴重な文化財が発見されると、本調査が必要になります。 試掘調査の費用は行政が負担してくれますが、本調査の費用は土地の所有者の負担になることもあります。

文化財保護法の指定になっているのは稀ですが、 念のために土地の購入前にその土地の役所(教育委員会)に確認するのがよいでしょう。

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・移住のための支援制度を設ける自治体が増えているとか?

過疎地の自治体を中心に、ユニークなメニューもいろいろと打ち出されています。
転入者の獲得に向けた地方自治体等による支援制度は、 概ね住宅取得、就労・就農、暮らし(医療・結婚・子育て等)にかかわるサポートに大別され、 内容としては金銭的な援助のほか、研修・体験事業の実施、独立した情報提供・相談窓口の開設などが挙げられます。
金銭的な援助については、働き盛りの世帯を招き入れる狙いから年齢条件を設けている自治体もありますが、 団塊世代の大量定年が話題となる中で、そうした枠を取り払うケースも多くなってきたようです。

住民の高齢化や過疎化が進む町や村では、多くの自治体が取り入れているので、 あなたが暮らしたい町や村に、このような支援制度があるか一度確認して見て下さい。
もし支援制度があれば、しっかり情報集めをして、有利に利用しましょう。

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・田舎物件選びのコツは?

田舎暮らしに対する憧れのイメージばかりを優先しすぎないことが大切です。
実際に住むことを意識しながら使い勝手も考慮してお考え下さい。
下水道は通っているか、ガスは都市ガスかプロパンか、など、都会生活では当たり前だったことを再確認してみましょう。

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・購入した後に後悔しない田舎物件の選び方

田舎物件に何を希望するのか、その内容を不動産会社にきちんと伝えることが大切です。

■例えば・・・使用目的

別荘用でしょうか、永住用でしょうか?
やりたいことは何でしょうか?家庭菜園、陶芸、アトリエ・・・どういう使い方をしたいのでしょうか?
使用目的により、有効活用できる物件は変わってきます。目的にあった田舎物件を選ぶことが大変重要です。

■例えば・・・交通手段

仕事へいくために、スーパーへ行くために・・・交通手段は何をお考えでしょうか?
マイカー、電車、バス?
田舎物件は通常の住宅地と比べ、交通条件が不便な場合が大半です。 どんな交通手段を想定しているかを考慮して立地を選ぶことが大切です。

■例えば・・・家族構成

実際にお住まいになられるのはどなたでしょうか?
お子さんがいらっしゃる場合は通学圏内であること、 祖父祖母がいらっしゃる場合は近くに病院があること・・・など、 交通が多少不便な田舎物件だからこそ、立地についてよく考える必要があります。

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・ご近所さんとのお付き合いは確認しておいた方が良い?

田舎では、地区住民の共同作業や協力行事によって、住みやすい環境を作り上げています。 そのために、都会では考えられないくらいの付き合いが必要な所があります。
例えば・・・道路整備、ゴミ拾い、お祭り、運動会、カラオケ大会、冠婚葬祭など、その他たくさんのお付き合いがあります。
その全てに出席するのは無理としても、田舎に住む場合はある程度は付き合う覚悟が必要です。
後々、無理が来ないよう、購入前には地元の方にお付き合いの頻度を確認しておけば良いと思います。

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・「飛び地」に要注意!

田舎物件の土地は分譲された土地と違い、形も大きさもバラバラです。 それだけなら良いのですが、土地が地続きではなく、離れた所に分割されてることがあります。

こういう土地を“飛び地”といいます。
家が建ってる土地以外に、道路や他人の敷地を飛び越えて存在しています。

「家が建ってる敷地が200坪あると思って購入したら、実は100坪で、 残りの100坪は、50坪ずつの2つの飛び地で離れた所にあった」 こんな事では、せっかくの田舎暮らしが、台無しです。
事前に“飛び地”はないのか、確認すると良いでしょう。

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・「農地」に要注意!

田舎暮らしで、ちょっとした農業をやってみたいと思ってる人は多いと思います。 ”宅地以外に畑や田が付きます”などの広告には、興味がそそられると思いますが、 実は“畑や田”は勝手に売買できません。

土地には“地目”という種類があり、地目が畑、田となっている土地は、農業委員会の許可がなければ売買ができません。
※地目が山林や原野で、現況が畑、田になっているものは問題ありません。

田舎物件を検討する場合には土地の“地目”にご注意下さい。

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・「境界」に要注意!

古くから受け継がれる田舎物件は、ほとんどが測量されていません。 境界がはっきり確認できれば問題はありませんが、土地の形状が複雑な田舎物件の場合、境界が不確定な物件が多いと思います。
後々のトラブルを避けるためにも、境界ははっきり確認することが大切です。
また、田舎物件には裏山や山林などが付いてくることがあります。 この裏山や山林なども、境界が確認できる物はとても少ないのです。 こちらも、出来るだけ境界を確認できるようにしましょう。

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・「接道」に要注意!

道路の接道は土地を選ぶ際の重要な問題です。 特に田舎物件の場合は、古くからあった道路や個人所有の私道が多いことと、道路には実質接道してない土地も多いからです。 実際、見た目では道路であっても、実は個人の敷地であったり、法律上では“道”に該当していなかったりする道路が結構あり、 後々トラブルのもとになりかねません。
そのような事にならない為にまずは、「土地が道路に接道しているか」と「その道は通っていい道なのか」と 「その道は家が建てられる道なのか」を確認することが大切です。

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・畑もやりたいんだけど、どのくらいの広さの土地が必要?

家庭菜園をするのに、100坪もの土地は必要ありません。 自家用の野菜だけなら10坪で十分かと思います。多種類を栽培するとしても20〜30坪もあれば十分です。

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・田舎には賃貸物件がないの?

ある程度の市街化された町であれば別ですが、田舎には賃貸物件がほとんどないのが現状です。 だからといって空き家がないかというとそういうこともなく、田舎にいけば空き家は目にします。 空き家はあるのに何故賃貸がほとんどないのか・・・理由は主に下記です。

・トラブルが起きたときに非難の矛先が貸主にいくこともあるため、その土地以外の人に貸して近所の人とトラブルを起こされたくない。
・いつも空き家だが、みんなが集まる正月やお盆だけ使う。
・安い賃貸でしか出せなく、住宅設備の保全などを考えると割があわない。
・不動産会社の手数料収入が少なく、不動産会社のメリットがない。
・よそ者に貸したくない。

これらの理由などから、賃貸物件を探すのは非常に困難です。

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・田舎暮らしをしたいのですが、田舎暮らしをするのに不安があります。

不安があるのは当然です。
より多くの情報を得て、より具体的な生活イメージをすることにより、不安は解消します。 そのために、1度だけではなくできるだけ多く希望の物件を見に行きましょう。 希望の物件が見つからない場合でも、希望に少しでも沿っている物件をまずは見るようにしましょう。

なにも情報がないところからいろいろと検討するのではなく、 検討をしながら物件をみて、情報を得ながら検討する方法も効果的です。

また、ご夫婦で移住される場合奥様が乗り気でない場合がよくありますが、 都会とは異なる生活に負担を多く感じられるのは奥様だと思います。 双方納得の上で移り住まないと、後々不満が出てきますので、事前の打合せや現地視察はしっかり行って下さい。

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・事前に携帯電話の環境をチェックしましょう!

田舎には、いまだに携帯電話のエリアに入っていない地域と、 エリアに入っていてもつながらない地域があります。 また、町村によってA社の携帯は入ってもB社の携帯は入らない等の状況もあり得ます。
携帯電話の利用を考えていない人は別として、 自宅やその周辺で携帯電話が使えないのは、想像以上に不便です。
念のため、住もうと思っている場所では、 実際に携帯電話を使用して確認しておいた方がよいでしょう。

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・事前にインターネットの環境をチェックしましょう!

田舎では、インターネットの環境整備が遅れています。光ファイバーどころか、 ADSLもつながっていない場所がたくさんあります。 場合によってはISDNさえ普及していない所もあるくらいです。
田舎暮らしを始めても、インターネットを利用して、 都会と同じように情報収集したり、インターネットを利用して仕事をしようと思っている人は多いと思います。
後で後悔しないように、事前にしっかり調査をしておきましょう。

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・田舎暮らしで絶対に必要なものってなんですか?

必需品は車と運転免許です。

田舎にバスが走っていたとしても、そのほとんどは一日の本数がわずかです。 主に通勤・通学時間に合わせて運行されていたり、町村内を巡回するバスが1日に数本ある程度である場合もあります。

田舎では移動手段を公共交通機関に頼るのが難しいですから、 自ら確保しておかないと不自由な生活を強いられることになります。 ご夫婦で老後を過ごすといったような場合、 ご主人だけでなく奥様も車を運転できたほうが、何かと便利ですし安心です。 都会で長く生活されてきた方の場合、ペーパードライバーになっていることも少なくありませんが、 田舎暮らしではハンドルを握らなければならないときがある、という覚悟が必要でしょう。
※田舎の道は車が少ないので、ペーパードライバーだった方でも安心して運転が出来ます!

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・購入前に話を聞いてみましょう!

候補地に着いたら、まずは役場(役所)に行ってみましょう。 役場の生活環境課や観光課で、あなたが来た主旨と知りたい事を、率直に聞いてみると良いでしょう。 役場では、UIターンの支援状況、都会からの人の受け入れ支援策、住宅事情、気候、 公共施設、病院、教育、仕事、交通など出来るだけ多くの情報を集めたいものです。

次に、地元のスーパーや商店で、地元の人の「生の声」を聞いてみましょう。 ジュースやたばこを買うついでに聞けば、聞きやすいと思います。 ここでは、もう少し生活に密接した、病院の信頼度、近所づきあい、寄り合いや共同作業の頻度、 よそ物への対応、教育への姿勢など、一歩踏み込んだ話を聞ければ収穫です。

このように、候補地ではまず話を聞きましょう。役場(役所)での「当たり障りのない話」と、 地元の人達の「生の声」どちらの話も大切です。 時には、目からウロコの話が聞けるかもしれません。

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・購入前に見て確かめましょう!

では続いて、候補地の主要道路をドライブしてみましょう。 できれば、役場(役所)辺りからスタートして、その地区を、ぐるーっと一周できるくらいのコースがいいでしょう。 このドライブでは、市街地の様子、町(村)の様子、山、海、川、湖などの自然環境、田園風景、民家の様子、 人の様子など多くの景色を見てみましょう。 多くを見れば見るほど、候補地がどんな所か、みえてきます。

次は、少し具体的に、商店街、病院、学校、駅など、生活に関わってくる施設を一つ一つ確かめてみましょう。 この時は、在るにはあっても、「これでは心配だな」とか「不安だ」と感じる施設もあるはずです。 しっかり確認して、自分なりに判断したほうが安心でしょう。

また、時間があれば、最初のドライブで気になったり、不安に感じたり、目に留まった所を、もう一度見ておきましょう。 後々、安心です。見て確かめる・・・大切な判断基準ですね。

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・購入前に歩いてみましょう!

候補地を歩いてみましょう。 できれば、いろんな所を歩いてみるのが良いのですが、なかなかそうもいかないでしょう。 そこで、目的を二つに絞って歩いてみましょう。

まずは、「人と触れ合える所」です。候補地によっていろいろな場所があると思いますが、 例えば、商店街、市場、漁港、イベント会場、お祭り、朝市などが良いでしょう。 ここでは、少しでも多くの地元の人達と接してみて、あなた自身が地元の人達を肌で感じてみて下さい。 はたして、地元の人達とウマが合いそうかどうか・・・ 確認してみましょう。

もう一つは、「自然と触れ合える所」です。 あなたが求める自然環境がある所(山道、海岸、河原、湖岸、田園など)をゆっくりと。 ここでは、自然の空気を思いっきり吸い込んだり、木々を観察したり、川の水や海の水に触れてみるのも良いでしょう。 そこにある自然が、あなたにとって心地よいものかどうか・・・ 確認して下さい。

このように、候補地では車から降りてあなたの足で出来るだけ歩いてみましょう。 人と触れ合ったり自然と触れ合うことで、話や見るだけでは分からない、人や自然との相性が肌で感じられるはずです。

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・購入前に過ごし方を明確にしましょう!

あなたは、田舎暮らしを移住することだと思っていませんか? 田舎暮らしとは、なにも移住して定住することだけではありません。 田舎暮らしを実践している人達は、自分のライフスタイルに合った、 いろんな形の田舎暮らしを送って楽しんでいます。 代表的な過ごし方としては、

「完全な移住」 → 今の住居や生活をすべて田舎に移す。
「自宅と田舎を自由に住み分ける」 → 自由に自宅と田舎を行き来する。
「休日や週末に田舎で過ごす」 → 都会の生活が主流で休日だけ田舎暮らし。

この3つが一般的でしょうか。 人それぞれ、今現在の事情によって田舎での暮らし方は様々です。 目的、仕事、家族、教育、資金、人間関係など多くの事情を考えて、 今のあなたに一番良い田舎での過ごし方を決めましょう。

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・購入前に始める時期を明確にしましょう!

今のライフスタイルを整理して、田舎暮らしを始める時期を決めましょう。 これには、仕事、家族、教育、資金などが関係してきます。 例えば、

仕事→
続けるのか辞めるのか?辞める場合はいつ頃辞められるのか? 新たに仕事を見つける場合は、どれくらい時間が必要なのか?

家族→
家族の仕事、教育、通院などの事情を考える。

教育→
学校に通っている子供がいる場合は、学校はどうするのか?移住する場合、転校させるにはいつが良いか?卒業はいつか?

資金→
住まいを準備する資金はすぐに準備できるのか?移住する場合は当初の生活費の蓄えがあるのか?

このような事を踏まえて、暮らし始める時期を決めましょう。

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・購入前に仕事をどうするか明確にしましょう!

定年退職で「退職金や年金暮らしの人」や、多くの蓄えがあって、 「パート程度の仕事をしながら」という人は別ですが、移住をする場合で、 移住先で仕事をしながら暮らしていこうとしている人の場合は、仕事を優先して決めましょう。 田舎に移住して、新たな仕事で生計を立てる事は、決して簡単なことではありません。 どういう仕事で、どのくらい収入が必要なのか、しっかりと決めた上で仕事を決めることが大切です。 田舎で仕事をする場合の形と特徴を、下記に簡単にまとめましたので参考にして下さい。

会社に就職する→
場所にもよると思いますが求人は決して多くありません。 やりたい仕事を選んだり、都会ほどの収入は期待できないと思います。

自営業を営む→
仕事の種類と、あなたの技術次第では十分できると思いまが、場所が大きな問題になると思います。 人の少ない集落などでは厳しいでしょう。

起業する→
インターネットの普及により、多くの都会人が田舎で起業して成功しています。 あなたのアイデア次第 では十分可能でしょう。 但し、移住する前に事業内容や経営スタイルを煮詰めておきましょう。 移住した後では遅すぎます。

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・購入前に住まいの種類を明確にしましょう!

出来るだけ多くの情報を収集して、まずは候補地を絞りましょう。 候補地が絞れれば、次は住まいをどうするか。 借りる、買う、造る、の内、あなたに一番良いスタイルを決めましょう。

  賃貸住宅を借りる→
もし、土地柄が肌に合わなかったり、環境が合わなかった場合、改めて移ることが簡単にできたり、 当初の資金準備が楽です。

中古物件を購入する→
自分の好きなように、自由にリフォームしたり、再生したりできる。 築年数の古い家の場合は、土地価格で家も一緒に付いてきます。

新築で建てる→
自分や家族のライフスタイル、目的、環境にピッタリの個性派住宅で思いどうりの暮らしを送れるでしょう。

住まいを、借りるか、買うか、造るか、を決めれば、後は多くの情報収集をして具体的に住まいを決めましょう。 その際、出来るだけ自分の希望どうりの物件を探すべきですが、 住まいとは、100%を満たすものは存在しない物です。 妥協できる点、できない点の優先順位を決めておくことも良いと思います。

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・一般金融機関の場合は?

■物件の評価

田舎の土地そのものが担保にならないことが多いです。 築年数が数十年という中古住宅(古民家)も担保の評価を受けることはほとんどありません。

■借り入れ資格

安定した定期収入があるかどかが重要です。 通常の金融機関では勤続年数などで判断するため、 いまの仕事をやめて田舎暮らしを新しく始める場合の借り入れの可能性はほとんどありません。

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・住宅金融公庫利用の場合は?

■物件の評価

田舎の物件だからといって通常よりも不利になることはなく、購入価格の最高80%まで融資を受けることができます。 一部の商品(リ・ユース住宅など)には中古住宅で融資を受ける場合、 耐震性能や劣化状況などの物件検査(適合証明)を受ける必要があります。 また、木造で完成年月日が昭和61年4月1日以前の場合は、返済期間が25年以下になることがあります。 物件の評価は窓口になる金融機関によって違いはないようです。

■借り入れ資格

住宅金融公庫の場合、勤続年数は関係ありませんが借り入れを申し込む時に 職についている(定期収入がある)ことが条件になるので、 購入と同時に移り住んで新しい仕事を始めるというのは難しいのが現状です。

内定が決まっていて内定通知書などで審査を申し込むこともできるようですが、内定だけでは難しい交渉になります。 70歳未満であること、返済額の4〜5倍以上の月収があることが求められます。 窓口になる金融機関によって基準が異なってくるため、公庫を扱っているたくさんの金融機関に相談するがよいでしょう。

いまの仕事を辞めて田舎へ引越しと同時に新しい仕事を始める場合、 田舎物件でローンを組むのは難しいのが現状です。 しかし、中古住宅の場合でもともとの所有者がローンを使っていた場合、そのローンを使えることもあるようです。 あきらめずにいろいろな可能性を探るようにしましょう。

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・不利な田舎物件でどうしたら借り入れができる?

現金があり、自己資金だけで購入できる場合は問題ありませんが借り入れをしないと田舎暮らしが実現しない場合、 転職の時期と購入時期をずらすという方法があります。

公庫で融資を受けるときに問題になってくるのは「申し込み時に定期的な収入があるか」になります。 これを確認するために給与明細の提出を求められます。 新しい仕事を始めて、給与明細をもらってからであればスムーズに申請をすることができます。 ただしこれを実行するまえに、かならず仮審査を受けて給与明細を提出したら審査が下りる状況なのかを 十分に確認して間違いがない状態でないとリスクがあります。 仮審査を行わない金融機関もありますので、その土地の公庫が使える金融機関をたくさん回りましょう。 この方法には審査が下りるまでの仮住まいの問題もありリスクもあるので、十分な検討と確認が必要です。

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・週末利用などのセカンドハウスとして購入を考えている場合の融資は?

転職や移住の場合より融資は受けやすくなり、公庫の「住まいひろがり特別融資」を利用することができます。 新築でも中古でも利用可能ですが、自分で所有して自分で利用すること、70歳未満であること、 返済額の5倍以上(財形融資の場合は4倍)の月収があること、中古住宅で融資を受ける場合、 耐震性能や劣化状況などの物件検査(適合証明)を受ける必要があります。 また、木造で完成年月日が昭和61年4月1日以前の場合は、返済期間が25年以下になることがあります。

住宅金融公庫のホームページには以下のような説明があります。 住まいひろがり特別融資(本人居住型)とは、生活の拠点としている現在お住まいの住宅の他に、 週末などにご自分で利用(居住)する2戸目の住宅を取得する際にご利用できる融資制度です。 例えば、日常暮らしている住宅を離れ、週末などの余暇を過ごすための住宅、 借家などにお住まいの方が、将来居住するための住宅(それまでは週末などに利用)、 郊外にお住まいの方が通勤のための職場に近い住宅などを取得される場合にご利用いただけます。

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・自宅のローンを払い終えている場合は?

自宅を担保に、金融機関の不動産担保ローンを利用することができます。 これで借り受けた資金を田舎物件購入にあてることが可能です。 自宅を賃貸に出すなどして、返済の目処をたてるのがよいでしょう。 この場合、住宅金融公庫は利用できません。

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・担保も自己資金もない場合は?

別荘地や分譲地の物件の場合、提携ローンの表示がある物件があります。 金融機関から新規で申し込むより審査はゆるく、ローンを受けられる可能性があります。

しかし、この提携ローンは通常の住宅ローンに比べると金利が高いのが一般的です。 提携ローンを利用するまえに、返済に無理がないかどうかしっかりと確認するようにしましょう。
このローンはほとんどが新築物件になります。

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・田舎暮らしのご近所付き合いは?

都会生活では、隣近所の住人の顔はおろか、名前も知らないことがほとんどです。 それとは逆に田舎暮らしでは、ご近所付き合いは非常に重要。 田舎では季節ごとの祭事や結婚式、お葬式、農作業など地域全体のイベントが頻繁に行われますので、 その機会を逃がさず積極的にご近所付き合いを図りましょう。

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・田舎暮らしの生活費で考慮すべきことは?

田舎と都会の生活費を比べると、全体的には田舎のほうが安く上がるでしょう。 しかし、すべてのものが安くなるわけではありません。

田舎暮らしでは、賃貸の場合は家賃が安くなりますし、所有の場合も固定資産税は安くなります。 米や野菜などを近所の農家から安く買えたり、分けてもらえたりできる場合は、食費も安くなるようです。 また、娯楽施設も少なく無駄遣いも減るかもしれません。

反対に、大型量販店などの少ない田舎では電気製品などは都会よりも高い場合が多いと思われます。 田舎暮らしの必需品である車に関しては、維持費も上がるでしょうし、ガソリン代もかかります。 また、寒冷地では暖房費が確実に高くなるでしょう。

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・田舎の土地を購入後、移住するまで数年そのままにしようと思っています。

田舎の土地は自分だけのものというと都会的な考えが当てはまらないことがあります。 このことを理解しておかないと、あとあと近隣住民とのトラブルとなってしまうことがあります。

数年後に家を建てて移住する目的で田舎に土地を買ってそれまでは放っておくのは通常の考えですが、 そのままにしておくことが近隣住民の迷惑となることがあります。たとえば、 その土地を放っておくと雑草が生い茂ってしまいます。 その雑草は種を回りに撒き散らすことになり、もし、近隣に農家がある場合は迷惑となってしまいます。

田舎の土地は自分だけのものではない場合もあるので、 「身勝手な都会人」とならないよう草刈をすることも考慮しましょう。 もし、自分でできない場合は近隣住民などの誰かにお礼を払ってお願いしておくとよいでしょう。 移住をしてきたときに近隣住民とよい関係をつくることは田舎暮らしを充実させる重要な要素です。

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・田舎物件選びでよく出てくる用語集

■反 歩
農村でよく使われる田畑や山林の取引単位で、300坪とほぼ同じ面積。
その10倍の約3000坪を1町歩、10分の1の約30坪を1畝という。

■井戸工事
手掘りとボーリングの2種類があり、現在では後者が主流となっている。 手掘りは素人でもできるが採掘場所の選び方が難しい。井戸水が出たら地上までポンプで汲み上げる。

■仮登記
本登記の要件が整わないときに、将来の第三者対抗力をその時点で確保するための手続き。農地の所有権移転は時間がかかり、その間に転売や抵当権設定を防 ぐために行われる。仮登記の間は農地を利用するうえでは何ら支障はない。

■既存宅地
市街化調整区域では原則として住宅は建築できないが、都市計画の施行 前に宅地であった土地などについては例外と見なされ、建築が可能となる。これを一般に既存宅地という。

■建築確認
建築主は工事に着手する前に、その建物が法律・条例に適合しているかどうか、行政に確認してもらわなければならない。その手続きを一般に建築確認という。都市計画区域内では必ず必要だが、都市計画区域外では不要な場合が少なくない。

■建築条件付き売地
建築発注を条件に売り出される土地のこと。貸地でも同じ物件タイプがある。都会では通常3カ月以内に発注しなければならないが、田舎物件では 1〜5年以内の期間を定めたものが多い。行政の宅地分譲地もたいてい建築条件が付く。

■建ぺい率・容積率
建ぺい率とは敷地面積に対する建築面積の割合のこと。仮に敷地百坪で建ぺい率が20%なら、1階部分の建坪は20坪以内に抑えなければならない。 容積率とは敷地面積に対する建物の延べ床面積を指す。仮に敷地百坪で容積率が40%なら、床面積の合計が40坪を超えてはならない。田舎の土地は都市計画区域外が多く、建ぺい率70%、容積率400%と定められている。

■古民家のリセットハウス
移築は古民家を解体して、ほかの場所に同じ建物を再現 すること。それに対して、リセットハウスは新築する際に古民家の部材を構造体の一部などに取り入れる方法で、現代風の建物でも内装に重厚感が出る。

■採草放牧地
農地法の対象となる農地は、地目が「田」「畑」となっているもののほかに、「採草放牧地」も含まれる。これは畜産等で採草や放牧に使われている土地なら、たとえ地目が山林などでも農地法を適用しますよ、ということを意味している。

■沢水利用
沢水を飲用水などに利用すること。沢から直接取水することもあるが、沢沿いに井戸を掘るケースが多い。沢に接した土地、裏山に沢の水源がある場合にこの方法が使える。

■地元相場
農村において、地元の人同士が土地取引をする際に基準とする相場のこと。都会人にはその実態がわかりにくく、地元の人以外に運用されることは少ない。 自分の足で土地を探す場合は、それに近い価格で農家から譲ってもらえる可能性はある。

■浄化槽
下水道が完備していない地域でトイレを水洗にする場合、この装置が必要 になる。単独浄化槽は、し尿のみを処理するもので、浄化能力はさほど高くない。合 併浄化槽は同時に処理するもので、その装置に対して補助金を交付する自治体が多くなってきている。

■接道義務
建築基準法でいう「道路」とは幅員が4m以上のものを指す。さらに行政が設定した道路に限られている。都市計画区域内では以上の要件を満たした道路に2m以上接した土地でなければ、原則として家を建築することはできない。ただし都市 計画区域外では必ずしも接道義務はない。

■抵当権
当事者間の契約で設定される担保物件の一種で、登記簿に記載される。簡単に言うと、その不動産が借金のかたになっていること。田舎不動産は借金の清算を 目的に手放す人も多いので、抵当権が付いているものが少なくない。できれば事前に少なくとも所有権移転の手続きと同時に抹消してもらうことが大切だ。

■縄延び
登記簿に記載されている面積より実際の面積が多いこと。国土調査が終わっていない地域では、こういう田舎物件が珍しくない。なかには2倍以上の面積の開きがある物件も存在する。昔は税金を安くするため、面積を過小申告するケースが多かったからだ。物件に縄延びがあったら、まずは公簿面積と境界確認で判断すること。正確に測量してから渡せと言っても、田舎では拒否されるケースがほとんどであ る。縄延びがある物件は面積が広大になりやすく、物件価格より測量費用のほうが高くなりかねないからだ。

■付属建物
母屋以外に物件に付いている建物を指す。離れ、蔵、倉庫などがある。利用するうえで重要なので、不動産会社に状態を確認しておきたい。

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